開業
2022/03/10
飲食店を開業しようと考えた時にまず最初に探す物件ですが、理想の物件を見つけるのは難しいかと思います。間違った探し方をすると中々見つからず、開業までに長い期間がかかってしまうことも珍しくありません。
今回の記事では飲食店を開業する人が物件を探す時に直面する疑問である、
「飲食店を開業したいけどどうやって物件を探せば良いの？」
「どんな物件にすれば良い？」
「飲食店の物件における重要性は？」
「物件の取得費用は？」
などについて徹底解説しちゃいます！飲食店の開業資金の中でも物件取得に多額の費用がかかります。物件選びで失敗してしまうと多額の借金を背負って廃業の可能性もあります。今回の記事で優良物件を見つけて飲食店開業の夢に一歩近づきましょう！
飲食店を開業する上で物件は特に重要と言えます。今からは物件の重要性と間違った探し方について解説していきます。
飲食店を開業する上で物件選びは特に重要と言えます。初動時点では物件の立地条件で飲食店の売上を決めると言っても過言ではないからです。もちろんお店の味や雰囲気、接客、価格なども売上に大きく関わってきますが後から改善することができます。店舗物件は一度決めて開業してしまうと簡単に変更することはできません。
もし飲食店の物件を一度決めて融資の審査が通って開業した際に、思っていた以上に立地条件が良くなく物件を変えたいと思って再度融資を申し込もうとしても、実績や業績がないため追加の融資は相当難しいと言えます。また妥協して安いから何とかなるだろうと適当に物件を契約した場合でも成功するのは不可能ではありませんが、相当の工夫と努力が必要となってきます。
このようなことから飲食店の店舗物件は一度決めると後に戻ることは難しく慎重に決めることが重要と言えます。
飲食店を開業する物件の条件を思い浮かべた際に「駅近」「賃貸料が安い」などが出てくるかと思いますが、「駅近」「賃料が安い」のようなおおまかな条件は間違った探し方です。
それでは飲食店をこの物件で開業したいと思った時の物件契約までの流れと探し方について解説していきます。
物件の契約までの流れは一般的な住居用賃貸契約とあまり変わらず、以下のような流れです。
①飲食店の物件条件を考える
②不動産会社、またはネットで探す
③下見する
④物件を内見する
⑤決めた物件の入居審査を受ける（契約に必要な資金を融資で考えている場合はこのタイミング）
⑥審査完了後、契約手続き
おおまかな流れはこのような感じですが、それぞれに注意点やポイントがあるので詳しく下で解説します。
事業計画書でターゲット層などを決めますが、それを元に物件条件も定まってきます。また思い描いている物件にすぐに見つかるとは限らないため不動産屋さんに条件を伝えておくと良いでしょう。条件の合う物件が出た際に連絡をくれます。
後ほどの「物件の探し方」について記載しますが、不動産会社以外にもインターネットで調べることや知り合いから紹介してもらえるなど様々な方法があります。自分に合った方法で探すと共に幅広く探すことで良い物件にも出会いやすくなります。
良い物件が見つかれば内見前にまずは物件所在地の立地条件を確認するようにしましょう。実際に下見した上で内見できれば一番良いですが、人気のある物件の場は他の人に契約されてしまう可能性もあるので、物件の立地条件が本当に自身の条件に合うかを確認しておくと安心です。物件所在地から周辺に何があるかを熟知できていれば開業する際も心強いでしょう。
下見する余裕がなくてもGoogleのストリートビューなどで物件周辺の情報（周辺施設、駅など）を確認して自身のターゲット層と合うかなど確認しておくと良いでしょう。
内見する際は内部のレイアウトや厨房、トイレなどの設備を確認しておきましょう。居抜き物件の場合は設備の劣化状態も確認するようにしましょう。もし可能であれば、物件を内見する際に内装工事を依頼する予定の業者にも立ち会ってもらえるようにすると、工事費などの見積もりも早めに出してもらいやすく迅速な判断ができます。
物件の申し込みをする際は保証人が必要になることが多く、事前に保証人を誰にするか考えておきましょう。飲食店の物件の場合は大家さんが事業計画書を元に審査をするため、入居審査に時間がかかることが多いです。申し込みの際に申込金や手付金といった費用が必要なこともあり、金額は保証金の1割程度が多く、保証金の一部の扱いとなります。
また契約時に必要な資金を融資で考えている方は申し込み時に不動産屋に「融資が通ってから契約したい旨」「融資までのスケジュール」を伝えておくと良いでしょう。
融資までのスケジュールは融資を申し込む金融機関にも異なるため、物件を申し込む際に金融機関の申し込みも進めて確認しておきましょう。
不動産屋から事前に契約書の確認依頼の連絡があるため、しっかり契約書の内容を確認しましょう。一度サインしてしまうと変更はできないので確認は疎かにせず一字一句確認するつもりで目を通してください。不明なところや変更したい箇所は不動産屋に適宜相談しましょう。
飲食店の店舗物件の探し方は不動産屋だけでなく色々な方法があります。不動産屋以外にインターネット、知り合いからの紹介などがあり、多くの方法で探すと物件探しも有利に進むため是非色々な方法で探してみてください。
事業計画書で色々な条件や出店エリアが決まれば、そのエリアの物件情報に強い不動産屋で探すのも1つの方法です。ネットに出ていない物件情報や未公開物件を教えてもらえることもあります。
インターネットで探す際はサイトごとに特性が様々です。居抜き物件、店舗物件を専門的に取り扱うサイト、不動産屋として一部の店舗物件を紹介しているサイト、「飲食店」のみの居抜き物件を取り扱うサイトなどあるため、複数のサイトを見比べて確認してみてください。複数のサイトで紹介されている物件もあれば、特定のサイトでしか紹介されていない物件もあるからです。
条件に合わない場合でも条件に近い物件があればサイトに登録しておくと良いでしょう。希望条件や新着物件が出た際に配信メールが届くためです。
知り合いなどに店舗物件を探していることやどのような条件かを伝えていると、自分の条件に合う物件と出会うことができたという話も聞きます。
また昨今ではSNSを通じて物件を紹介してもらえた、高齢のオーナーが後継者を探していたので引き継いだなど意外なところから物件と出会うこともあるので、幅広くアンテナをはっておくと良いでしょう。
飲食店を開業するための物件を調べていると居抜き物件とスケルトン物件どちらにすれば良いのか悩まれる方も多いかと思います。開業資金を抑えるために安くで借りられる居抜き物件にしようと即決する人は気をつけましょう。
居抜き物件、スケルトン物件にはそれぞれメリット、デメリットがあります。事業計画書で出した資金面に合わせて自分のお店にはどちらが良いか確認してみてください。
居抜き物件とは、内装や外装、厨房などの設備が全て、もしくは一部が残っている状態でそのまま使用することができる物件のことです。
居抜き物件は以前のお店の設備や内装がそのままのことが多く、設備や内装を変更せずに使えるため初期費用を抑えられることが一番のメリットと言えます。
また工事をする時間も短くなるため、実際に開業するまでの家賃も抑えることができます。初期費用を抑えて早く開業したい人に居抜き物件はオススメです。
居抜き物件はスケルトン物件の契約と違い、造作譲渡料を請求されることが多いです。造作譲渡料とは、居抜き物件に残されている内装、厨房設備などを買い取るための費用です。この造作譲渡料は前の店舗の事業主に払う必要があります。また物件のオーナーと結ぶ賃貸契約とは別に前の事業主と造作売買契約書を結ぶ場合もあります。
居抜き物件のトラブルとしては、ゴミが残されていた、設備が壊れていたということなどもあり、契約を結ぶ前に引き渡しの状態をしっかり確認するようにしましょう。譲渡対象の備品をリスト化しておくことで前の事業主の方と借主との相違も少なくトラブルにも発展しにくいと言えます。
また居抜き物件は以前の内装や外装を引き継いでいるため、自身が思い描いていたイメージに近づけにくくなることもあります。
スケルトン物件は、名前の通りトイレもエアコンも全く何もなく、壁や天井がなくコンクリートがむき出し状態の物件のことです。
内装や外装がまっさらな状態なので、自分のコンセプト通りに工事をすることができます。また新規の設備を導入した場合は取扱説明書や保証書も手元にあり、メンテナンス時期の管理がしやすいこともメリットとして挙げられます。居抜き物件よりもスケルトン物件の方が多く、理想の物件に出会えやすいです。
スケルトン物件は費用や手間を惜しまずに自身のイメージしたお店を作りたい人にオススメです。
飲食店を開業するまでに内装外装工事以外に電気設備工事などもあり多くの時間がかかります。店舗の規模にもよりますが工事期間は2ヵ月から長くて半年かかることもあり、その期間も賃貸料は発生するため、売上がない状態でも費用も多くかかってしまいます。
先ほどは物件の探し方について説明しました。今からは飲食店の物件を探す時のポイントについて解説していきます。
事業計画書を作ることと良い条件の物件を探すことに関係があるの？と思われる方もいるかもしれません。ですが、事業計画書は今後の見通しや具体的な数値を記載する必要があり、全体でどれくらいの費用が必要かを確認することで物件取得費用についてどれくらい使えるかが分かります。
物件取得費用とは保証金、礼金、仲介手数料などの物件を契約する際にかかる費用のことです。飲食店物件の保証金は通常の賃貸とは異なり、家賃6ヵ月〜12ヵ月ほどかかることが多いです。
| 保証金 | 家賃6ヵ月分（賃料の6〜12ヵ月がほとんど） |
|---|---|
| 礼金 | 家賃1ヵ月分 |
| 仲介手数料 | 家賃1ヵ月分 |
| 家賃 | 前家賃日割り＋翌月家賃 |
物件取得費用については 家賃×10ヶ月 を想定しておくと良いでしょう。また居抜き物件の場合は後述する造作譲渡料が発生することもあります。
事業計画書を作ることでターゲット層や立地条件が浮かび上がってきます。例えば、ファミリー向けの飲食店を開業したい場合、オフィス街ではなくベッドタウンのような立地かなどターゲット層と立地条件が本当に合っているか確認すると良いでしょう。
全ての希望が完璧に揃った物件は中々なく、選り好みをすると中々見つからず開業するまでに長い時間がかかってしまうこともあります。また駅が近くて賃貸料が安い物件などは人気なため中々出会うことは出来ません。妥協すべき点を抑えておくことが大切です。
今回の記事では飲食店を開業する際に一番最初に探す物件の重要性や探し方について解説しました。間違った探し方は飲食店を開業するまでに時間がかかりすぎてしまうことも珍しくありません。
売上を決める物件は特に重要なので慎重に探しましょう。優良物件を手に入れて、自分の理想のお店を実現させましょう！
